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新力控股“命懸”IPO 極速擴張的成長必有代價

2019-06-08 16:22 作者:一點財經/韓東 來源:硅谷網綜合 HV: 編輯:GuiGu 【搜索試試

如果不是一紙IPO招股書,或許鮮少有人會注意到新力控股這家房企的存在。

5月24日,新力控股正式向港交所遞交了IPO招股書。這家成立僅短短9年的江西房企,在通過高負債、高杠桿、高周轉等“常規”模式快速做大規模、成為江西最大后,面對嚴調控下房地產市場增速放緩的現實,也不得不尋求來自資本市場的助力。

這意味著,在將家底抖露在公眾面前的同時,這家房企也必須接受來自資本市場苛刻目光的檢驗。

01 | 9年速成兩大秘訣

房地產從來不缺規模快速做大的神話,前有恒大、碧桂園,后有閩系,最新的案例則是溫州房企中梁以及江西房企新力。

在房地產領域,房企規模快速做大的故事大抵相似。借助過去幾年間房價快速上漲的東風,依靠高負債、高杠桿和高周轉的 “三板斧”,千億規模不是夢。

新力控股“命懸”IPO 極速擴張的成長必有代價

新力也遵循著這樣的模式。雖然并未在招股書中披露具體銷售金額,但來自克而瑞的數據顯示,2016-2018年,新力控股分別實現合同銷售額161.3億元、428.1億元和887.3億元,同比增幅分別為107%、165%和347%,行業排名分別為97、43和31,上升速度驚人。

而從營收表現上看,于2016年、2017年及2018年,新力分別錄得收益22.23億元、52.41億元及84.16億元,復合年增長率達到94 .6%。

2016年對新力來說是關鍵的一年。它于2010年成立,將第一個項目放在江西,并一路壯大逐步確立了江西房地產“老大”的江湖地位。

2016年及之后,新力的高增長“神話”正式開啟。這一年,是新力開始規模發力的一年,也是它啟動全國化布局的一年。當年,新力將布局區域拓展至蘇州、惠州及武漢等城市,并于次年將總部遷至上海。

2015年,有數據顯示,新力地產的銷售額為35.1億元,而2016年已攀升至161.3億元,并在此后的兩年間以驚人的速度擴張、成長。其“速成”秘訣主要有兩點:一是牢牢占據大本營江西老大位置,二是標準化的高周轉模式。

招股書顯示,2018年新力在江西地區的銷售額達到了539億元,占總銷售額的59%。截至2019年3月31日,新力擁有合共101個處于不同發展階段的住宅物業項目,其中55個位于江西省;應占總土地儲備約為1480萬平方米,其中江西省占比高達52.6%,僅南昌單個城市的比重就達到了42.8%。

新力控股“命懸”IPO 極速擴張的成長必有代價

在深耕江西大本營的同時,新力也將高周轉做到了極致。新力方面曾透露,為了沖擊千億房企陣營,其采用了“120天啟動開發、180天達到預售標準”的高周轉開發模式。

而從招股書來看,實際情況或許有過之而無不及,甚至存在當月開工當月即能開售的情況。比如南昌時代廣場一期,于2018年7月建設動工,當月即開始預售。

02 | 極速擴張的成長代價

規模極速擴張的反面是較低的盈利水平和居高不下的負債率。

由于土地成本較低,新力的毛利率近兩年來一直都處于較高水平,2016年-2018年,新力的毛利率分別達到24.74%、33.71%和37.35%。

與之相反的是,其凈利率卻在行業內處于較低水平。

招股書顯示,在新力規模快速做大的2016-2018年,其凈利潤分別為1.31億元、2.78億元及5.55 億元,凈利率分別為5.89%、5.30%和6.59%。

這主要與其較高的財務成本密切相關,較高的財務成本侵蝕了新力較大一部分利潤。

在“三高”式的快速擴張模式下,高負債成為新力的必然。

招股書顯示,2016年、2017年和2018年底,新力的借款總額分別為64.38億元、166.76億元和221.03億元,資產負債率分別達到86.00%、90.59%、93.48%,凈資本負債比率分別達到190%、270%、240%。

高負債擴張的模式給新力的財務造成了較大壓力。2016年-2018年,新力的財務成本分別達到0.99億元、3.17億元和4.26億元,甚至一度超過凈利潤總額。

如果不是進行了資本化利息的操作,新力2016年-2018年需要支付的銀行及其他借款的利息就分別高達2.93億元、11.09億元和12.18億元,遠超新力當年所賺取的凈利潤總額。

截至2019年3月31日,新力共有一年內到期債務249.04億元,而截止2018年底其收到的現金僅為100.66億元,顯示新力擁有較大的短期償債壓力。

招股書顯示,截至2018年底,新力共有28項由信托、資管公司及其他金融機構提供的未償還融資安排,12筆借款將于今年內到期,且利率均高于9個點以上,最高一筆甚至達到13.62%。

03 | 能否上市成關鍵一役

在高負債的極速擴張暗影下,新力能否成功上市,所關乎的已不僅僅是能否進一步擴張、沖刺千億,還有它資金鏈的安全與否。

克而瑞公布的《2019年1-5月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示,今年前5個月,新力實現全口徑銷售金額341億元,排名第33位,較2018年已經出現下滑。

在2019年房地產行業整體增速放緩背景下,對江西市場的依賴成為新力的潛藏風險之一。

一方面,在嚴限購以及棚改貨幣化安置收緊背景下,江西市場的表現具備不確定性;另一方面,越來越多競爭者的加入使得江西市場競爭激烈。截至2018年12月,百強房企中已有33家進駐南昌,市場入駐率達到了33%。

無論是為了生存還是為了進一步發展,新力都必須進軍新的地域市場,而這同樣需要更多的資金彈藥。但在本土市場低土地成本、強品牌模式下,新力高杠桿擴張的模式難以負擔過高的財務成本,它在江西以外的擴張之路將會更加艱難。

新力必須上市,才能獲得生存以及進一步的發展,但現在顯然不是好時機。

相較于此前較為寬松的上市環境,2018年底以來,港交所對內地房企赴港上市的態度正變得日益謹慎,不僅募資規模縮水,等待時間也更長。

德勤中國數據顯示,2019年第一季度房地產行業香港上市的新股數量比例由去年同期的26%降至21%,而募資金額由2018年一季度的105億港元縮減至51億港元,比重由43%降至25%。

在新力之前,海倫堡、中梁、奧山和萬創等房企的赴港上市之路都并不順利,曾出現過招股書失效須重新遞表的情形,至今仍在等待上市。至于新力,它的上市之路似乎也注定充滿著不確定性。原標題:新力控股“命懸”IPO

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